Chine - Les surprises d'un touriste (4/25). B comme Bulle immobilière.

Une frénésie de construction – Des immeubles peu occupés

En Chine, une des premières choses qui surprend le visiteur c’est l’ampleur des constructions immobilières. Dans les grandes conurbations urbaines bien sûr, à Shanghai, Canton ou Xiamen, mais aussi dans les « petites » villes comme Tunxi (150 000 habitants) ou Wuyuan (82 000 habitants) et enfin dans les zones rurales. Quasiment partout cela construit, en s’étalant en zone rurale (encore qu’il ne soit pas rare d’y voir de petits immeubles), en construisant des immeubles élevés de 10 à 20 étages dans les « petites » villes ou en montant à l’assaut du ciel avec plus de vingt étages dans les grandes zones urbaines.

Il faut dire que le taux de croissance de l'urbanisation en Chine depuis 40 ans a été le plus rapide du monde. En 1960, les résidents urbains [1] représentaient environ 16% de la population chinoise et, en 1980, 20% : la Chine de Mao était essentiellement une Chine rurale et agricole. Aujourd'hui, les résidents urbains constituent près de 60% de la population mais, en 2030, ils représenteront environ 70% des effectifs globaux [2]. Certes, le taux annuel de croissance diminue, de 4% par an dans les années 80 et 90, à 3% dans les années 2000 pour être aujourd’hui à 2%... Mais ces pourcentages s’appliquent à une masse de plus en plus grande, c’est dire que le nombre annuel d’urbains continue à augmenter d’environ 15 à 20 millions par an.

Pour loger ces nouveaux urbains, il faut construire et pas seulement des logements, il faut aussi des routes, des métros, des trains, des écoles, des commerces, des espaces verts, des réseaux d’eau et d’assainissement... Le secteur de la construction consommerait environ 20% du PNB de la Chine.

« En raison de ces investissements considérables effectués dans l’immobilier, la Chine consomme aujourd’hui près de 60 % du ciment produit dans le monde, et 43 % du matériel de construction comme les bulldozers ou les pelleteuses » [3] !

L’augmentation de la demande de logements n’est pas seulement fonction du besoin de se loger, elle l’est aussi à une recherche de placement par les ménages [4] afin de faire face à des risques de baisse de revenus ou des accidents de santé très mal pris en charge en Chine. La construction de nouveaux logements est également liée à la vente des droits d’usage des terrains qui est une source importante de revenu pour les gouvernements locaux et enfin à la pression des constructeurs, des promoteurs immobiliers et des banques qui sont à la recherche de gains. Tous les acteurs, ménages, responsables locaux, constructeurs, promoteurs et banques ont intérêt à toujours construire davantage. La conséquence, c’est qu’il suffit de voyager dans le pays pour constater que nombre de ces nouveaux immeubles sont manifestement totalement ou partiellement vides. Selon des études nationales et internationales, 22% du parc immobilier urbain serait inoccupé ce qui représenterait 50 millions de logements vides.

Jusqu’à présent, cela semble avoir à peu près fonctionné. Globalement, les prix de l’immobilier ont continué à augmenter depuis 2005, il faut compter 20 000 yuans/m2 (2 600 €/m2) pour un appartement mais cela peut atteindre 70 000 yuans/m2 (un peu moins de 10 000 €) dans le quartier de Pudong à Shanghai. Mais jusqu’à quand ? Le Gouvernement, les administrations locales comme les banques commencent à manifester de l’inquiétude, le premier envisage de garantir des ressources stables aux collectivités locales pour contenir les ventes de droit d’usage des terrains, les seconds resserrent un peu la réglementation sur les ventes de logement, les banques limitent le nombre et le volume des prêts hypothécaires et augmentent les taux du crédit qui peuvent désormais atteindre 6%. Mais freiner trop fort la construction d’immeubles comme les conditions d’accès à l’achat de logement pourrait entraîner une spirale déflationniste qui serait très dangereuse pour l’économie chinoise.

Plus grave… Comme le suggère Mylène Gaulard, cette bulle immobilière ne serait-elle pas causée principalement par la baisse de la productivité du capital de l’appareil productif chinois ?

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[1] « Sont inclus dans la population urbaine les personnes résidant depuis plus de 6 mois dans une zone sous la juridiction d’un comité de quartier ou d’une zone sous la juridiction d’un comité de village « directement reliée aux infrastructures et services publics urbains ». Il en découle une marge d’appréciation ». Ambassade de France. « L’urbanisation en Chine continentale ». 2014.

[2] France, taux d’urbanisation 2017 : 80%.

[3] Mylène Gaulard. « Les dangers de la bulle immobilière chinoise ». Revue « Tiers Monde». N° 219. 2014.

[4] 32% des familles déjà logées sont propriétaires d'un appartement vide, en attente d'acquéreur ou de locataire.

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